作者系广东省住房政策研究中心首席研究员
近年来，随着我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产的供求关系发生重大变化，以新房开发和销售为主的外延式扩张难以为继，行业和市场随之而来经历深刻调整与结构性变革，挑战与压力明显增加。但是，在国家及各地的系统部署下，风险缓释、市场企稳的局面不会改变。
首先，2024年开启的保交房工作推进有力，并与保交楼工作有效接力，房地产项目交付风险已总体可控。实践中在支持项目融资、推动交付等方面建立了成熟完善的工作机制，经过总结、沉淀、推广，成为最大程度杜绝新增交付风险的长效机制。当保交付不再是问题，就在预期层面对房地产市场止跌回稳形成了强力支撑。
其次，在2022年年底推出的金融十六条、“三支箭”，在行业层面提出纾困、重组和再生的一揽子政策措施。近年来，这些政策措施在防范企业出险、推动出险后的风险处置，实现“软着陆”等发挥了效力。从各地数据来看，房企已展期贷款陆续到期、债券集中兑付，债务风险仍需关注。但近期一些房企成功实现债务重组，为其他房企风险化解提供了借鉴方案。
由此，不管是项目层面的风险，还是企业层面的风险，经过三年多努力不懈地化解，房地产出险的高峰期已过，这意味着对市场止跌回稳影响最大的因素已开始消退了。风险出清是市场稳定的基础，也是市场修复自身动力的前提。
再次，2024年“9·26”以来房地产政策“组合拳”的发布和实施，从“降成本、降门槛”的角度修复市场。目前来看，房地产政策“组合拳”取得了积极成效。上半年全国商品房销售面积同比降幅较2024年同期收窄了15.5个百分点；去年10月份以来，70个大中城市新建商品住房和二手住房价格指数同比降幅均持续收窄。特别还要指出的是，虽然新房销售量的同比情况仍然是下降的，但不能简单据此判定市场还没有止跌回稳，因为近年来土地供应在减少，房企主动应对市场变化也减少了新拿地、新开工、新上市，供应量少了自然会对销售量产生影响。这既是严控增量的反映，也是市场自发调整的过程。当前，各地还要全面评估已出台各项政策的落地情况和问题，及时进行调整完善政策落实中的堵点、卡点，更大力度支持刚性和改善性住房需求的释放。
从中长期看，随着风险陆续开始出清，预期开始好转，房地产市场止跌回稳的趋势不改。目前，不管是新市民和外来人口的刚性需求，还是新型城镇化的潜力需求，抑或是住房改善的需求，存量改造和升级换代的需求，房地产市场的潜力很大、韧性很强。要尊重房地产市场自身规律，从宏观经济系统的角度，激活和发挥市场的自我修复功能。
最后，中央城市工作会议提出，坚持城市内涵式发展，高质量开展城市更新。这为房地产市场指明了发展方向。一方面，高质量城市更新是新时期城市增长的动力，通过公共配套补短板、功能升级、提质改造等，城市更宜居、安全、韧性，承载力也更高，从而激发潜在的住房消费；另一方面，房地产企业要主动转型升级，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，从供给端满足需求、牵引需求，为企业自身发展赢得机遇。
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